Travaux et garantie décennale : la responsabilité du syndic non diligent

Les travaux en copropriété constituent une source inépuisable de contentieux dont le régime singulier fait appel au droit de la construction et de l’assurance construction tout en tenant compte des particularités du droit de la copropriété.

Une décision récente de la Cour de cassation du 4 septembre 2025 appelle les obligations du syndic à l’occasion de la survenance de désordres consécutifs à des travaux. En l’espèce, des travaux de toiture avaient été réalisés par une copropriété et réceptionnés en novembre 1990. Des infiltrations surgissent en 1992, puis à nouveau en 1999, vraisemblablement liées à des non-conformités des travaux de toiture, non apparentes à la réception. Toutefois, ce n’est qu’en 2004 que le syndic (en place sans discontinuité depuis la réception) intente un référé expertise à l’encontre de l’architecte. L’expert judiciaire confirme les malfaçons et leur nature décennale, bien après toutefois l’expiration de la garantie décennale intervenue en novembre 2000.
En 2013, le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de son ancien syndic pour ne pas avoir effectué les démarches nécessaires à l’engagement de la responsabilité décennale des constructeurs. La cour d’appel fait droit à cette demande en estimant qu’effectivement, le syndic avait agi tardivement et au surplus laissé le syndicat dans l’ignorance de l’absence d’interruption du délai de garantie décennale. Le syndic a été condamné au titre de la perte de chance, à une indemnité correspondant à 70 % du montant des réparations.

Le syndic forme un pourvoi en cassation

La Cour de cassation rejette ce pourvoi aux motifs que c’est bien en raison « de la négligence du syndic que le syndicat des copropriétaires avait été privé de la possibilité d’agir en temps utile pour obtenir réparation de désordres relevant de la garantie décennale ». Cette solution est logique au regard de la mission du syndic qui demeure le mandataire du syndicat. Or, comme tout mandataire, le syndic est responsable à l’égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions, conformément à l’article 1992 du Code civil, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire ».
Cette responsabilité de nature contractuelle repose sur une notion de faute, laquelle s’apprécie en fonction des circonstances de fait. Les erreurs, négligences, omissions ou dépassements de pouvoir sont les éléments constitutifs d’une faute génératrice de responsabilité du syndic.
C’est ainsi que le syndic commet une faute lorsqu’il néglige de prendre un avocat dans une instance où le syndicat est défendeur (Cour d’appel de Paris, 29 mars 2000, n° 1999/10619) ou s’il omet d’engager la procédure pour laquelle il a été mandaté (Cour d’appel de Caen, 29 nov. 2007, n° 06/00774).
La décision du 4 septembre 2025 confirme dans le même sens que le syndic a notamment le devoir de prendre toutes les mesures conservatoires nécessaires pour sauvegarder le bénéfice des actions judiciaires du syndicat des copropriétaires en interrompant les délais de prescription. Si la haute juridiction ne s’est pas placée ici sur le terrain du devoir de conseil, on notera que le syndic engage sa responsabilité en négligeant d’attirer l’attention du conseil syndical sur la nécessité de convoquer une assemblée générale afin de décider de l’opportunité d’agir en justice contre des personnes tenues à la garantie décennale alors que celle-ci est sur le point d’expirer (Cour d’appel de Paris, 25 sept. 2008).