Trop chère copropriété

L’année 2025 aura été celle du soixantenaire de la loi qui a institué le régime de la copropriété en France, inspirant d’ailleurs bien d’autres pays. Elle a été l’occasion de multiples événements commémoratifs et surtout de moments de réflexion et d’analyse sur la modernité ou, au contraire la péremption du modèle inventé en 1965. Au demeurant, les experts et les praticiens de tout ordre ont conclu que cette loi remplissait toujours son rôle d’organiser ces communautés au cœur de nos immeubles, même si des aménagements semblent, après des dizaines depuis l’origine, encore souhaitables. C’est en fait non pas des compléments qui sont attendus, mais un effort de simplification : l’édifice est devenu d’une grande complexité.

Un paradoxe

Cette loi sert à ordonner la vie quotidienne de 9 millions de ménages, et elle a fini par s’inscrire dans le champ de textes destinés aux initiés. Il faudrait calculer le coût pour les copropriétaires de cette complexité, exercice auquel on se livre désormais volontiers pour les secteurs d’activité ou les entreprises.

Pourtant, le résultat de cette recherche ne serait sans doute rien par rapport à la cherté directe de la copropriété, elle bien connue. Elle est sans nul doute un véritable cancer, et l’on a des pudeurs à en parler. Insensiblement, la copropriété s’est faite élitiste. Pour preuve, le phénomène des copropriétés en difficulté : le basculement a lieu sans qu’on y prenne garde, non pas parce que la sociologie des copropriétaires de tel immeuble le motive, mais parce que le coût de la copropriété excède la capacité contributive d’un nombre croissant de ménages. Deux causes qui s’ajoutent l’une à l’autre, le prix des logements collectifs dans nos métropoles et la plupart des villes moyennes, et le montant des charges ordinaires et exceptionnelles.

Les prix des biens en zones tendues à atteint des niveaux qui excluent aujourd’hui une forte proportion de primo-accédants, alors que la copropriété existante a longtemps été leur terre naturelle pour franchir le pas de la propriété. Dans les principales capitales régionales, leur part s’est réduite au fil des trois dernières décennies. En outre, les accédants tout courts, qui ont revendu un bien et disposent des moyens nécessaires à un nouvel achat, ne cessent de monter en termes de catégories socioprofessionnelles dans trop de villes. La sous-représentation des ouvriers et des cadres, fussent-ils intermédiaires, dans les nouveaux entrants des copropriétés urbaines est patente et alarmante. Comme est au fond inquiétante l’arrivée depuis vingt ans d’accédants qui se sont endettés lourdement et durablement, pour 25 ans en moyenne, au maximum de ce qu’ils peuvent supporter, et qui peinent à acquitter des charges au-delà du remboursement mensuel de leur crédit. Maîtriser l’inflation des prix en zones denses est un enjeu lourd des politiques publiques pour le logement, et doit être également l’obsession des stratégies des professionnels intervenant dans la copropriété.

Le lien est fait avec le montant des charges. Les prêteurs le prennent-ils assez en considération ? Certainement pas, mais il n’est pas politiquement correct de le déplorer : qui validerait la pertinence de restreindre l’accès au crédit acquéreur dans les copropriétés parce que les charges sont appelées à s’aggraver ? Et pourtant… Les syndics mesurent partout la limite de l’exercice avec l’avènement de la transition environnementale et les travaux d’amélioration qui y sont attachés, et plus couramment avec les besoins de rénover les immeubles techniquement vieillissants, voire à bout de souffle. Il faudrait au demeurant cesser de lésiner sur le montant des honoraires des syndics professionnels : leur mission cardinale consistera de plus en plus à contenir les charges de fonctionnement des immeubles et cette compétence doit être dûment rétribuée.

Ce propos va paraître sombre : il ne l’est pas, il est un appel à la conscience de toutes les parties prenantes de la copropriété. Après l’euphorie du soixantenaire, alors que la France va renouveler ses maires, et bientôt son Président et de la République et son Assemblée nationale, il n’est que temps d’éviter la gentrification de la copropriété.