Préservation du bâti — Cadre réglementaires et démarche de prévention

Les récents événements survenus dans le parc immobilier ancien rappellent l’importance d’une vigilance constante quant à l’état des immeubles et à la prévention des risques structurels. Sans préjuger des causes propres à chaque situation, ils s’inscrivent dans un cadre juridique et technique bien établi, qui appelle à une démarche collective de prudence et d’anticipation.

À cet égard, il convient de rappeler que : le syndicat des copropriétaires est tenu d’assurer la conservation de l’immeuble et la sécurité des personnes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965) ;
– le syndic, pour sa part, est tenu d’exécuter son mandat avec diligence, d’informer
– le syndicat, d’alerter en cas de désordres affectant les parties communes et de proposer les mesures nécessaires à la préservation du bâti (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
La jurisprudence a rappelé que des désordres récurrents ou connus (notamment infiltrations, fissurations, affaissements, déformations de planchers ou murs porteurs), lorsqu’ils ne donnent lieu qu’à des réparations ponctuelles sans analyse structurelle approfondie, peuvent caractériser un manquement aux obligations légales du syndicat comme du syndic. Dans ce contexte, relevons plusieurs points essentiels de prévention.

Travaux privatifs affectant les parties communes

Les travaux réalisés dans les lots privatifs, dès lors qu’ils affectent ou sont susceptibles d’affecter les parties communes ou la structure de l’immeuble (planchers, murs porteurs, réseaux, charges), doivent impérativement faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale, accompagnée, le cas échéant, d’une étude technique. À titre préventif, il pourra être proposé d’inscrire à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale un rappel de ces règles, afin de sécuriser juridiquement les décisions et les interventions futures.

Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT)

Rappelons que le 1er janvier 2025 constituait la dernière échéance pour l’établissement du PPPT des copropriétés concernées. Lorsqu’il est réalisé conformément aux textes, ce diagnostic intègre une analyse technique globale du bâti et peut, dans certains cas, valoir diagnostic structurel.
Pour les copropriétés concernées n’ayant pas encore voté l’établissement du PPPT, il apparaît nécessaire de se mettre en conformité avec la loi, afin d’objectiver l’état des parties communes et d’anticiper les interventions nécessaires.

Vigilance face aux désordres récurrents

Toute récurrence de désordres, notamment les infiltrations, affaissements, fissures évolutives ou désordres affectant les planchers et murs, doit conduire à une analyse approfondie. Une simple réparation ne saurait se substituer durablement à un contrôle technique lorsque les désordres se répètent ou s’aggravent.

Prise en compte des signalements et inspections visuelles

Enfin, tout signalement, même ponctuel, émanant d’un copropriétaire, d’un occupant ou d’un intervenant, doit être examiné avec attention. Selon la nature des observations, une inspection visuelle par un professionnel ou un contrôle technique pourra être proposé afin de lever toute incertitude sur l’état du bâti.
Dans cette logique de prévention et de sécurisation du patrimoine commun, le syndic propose, en lien avec le conseil syndical, l’inscription à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale des résolutions visant soit à rappeler ces principes, soit à décider de la réalisation des diagnostics ou contrôles techniques adaptés à la situation de l’immeuble.