La rénovation des copropriétés : un cap difficile à passer, mais nécessaire

L’année 2025 marquera le soixantième anniversaire du statut de la copropriété. En 1965, la loi du 10 juillet concernant environ 50 000 immeubles collectifs. Nombre aujourd’hui décuplé puisque le recensement par le registre d’immatriculation atteint les 600 000 immeubles (11 millions de lots), Pour autant, l’indivision organisée que constitue une copropriété reste mal connue, tant de ses occupants que du législateur. La loi Climat et Résilience (2021) en est l’exemple-type : elle impose un calendrier de rénovation aux seuls bailleurs (via les célèbres étiquettes du DPE). Mais le calendrier global de l’immeuble (DPE Immeuble, Audits, Plans de travaux, DTG) comprend des champs d’applications hétérogènes, des échéances désalignées et un caractère parfois facultatif. Autre exemple, le DPE collectif et les DPE individuels ne sont pas articulés entre eux. Il en résulte un manque de cohérence, et des difficultés de compréhension.

Autre agacement en ce début d’année

Une proposition de loi transpartisane « visant à prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécuriser leur application en copropriété » devait créer un lien entre la performance de l’appartement et celle de l’immeuble collectif. L’enjeu était de ne pas pénaliser un copropriétaire bailleur pour un DPE qui dépend de l’isolation de la façade ou du chauffage collectif par exemple. Son article unique n’ayant pas été adopté, le texte a été retiré par ses rapporteurs Bastien Marchive (Ensemble) et Inaki Echaniz (PS). En 2025, la liste de courses reste incomplète : entrée en vigueur de l’indécence énergétique des logements classés G (location), obligation de réaliser un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) de l’immeuble (pour les immeubles restant, à savoir moins de 51 lots), obligation de faire réaliser un DPE Collectif (pour les copropriétés de 51 à 200 lots). Au retrait de la proposition de loi Marchive/Echaniz) s’ajoute la question du financement. Sur le financement, de très nombreuses solutions se sont mises en place : citons Ma Prime Rénov (dont le budget étatique vient d’être réduit de 460 millions d’euros par la loi de finances début février), les Certificats d’économie d’énergie (CEE), et des aides locales par de nombreuses collectivités notamment. Un nouvel outil est en préparation : le prêt collectif pour le Syndicat des copropriétaires, institué par la loi Habitat dégradé (2024). Les décrets en préparation pourront faciliter la prise de décision collective dès lors que le prêt en serait facilité. Autre projet en cours : sur la proposition de Valérie Létard, ministre du logement, quatre ministres ont ensemble lancé une mission en faveur d’une Banque de la rénovation, avec l’objectif de fluidifier et peut-être d’homogénéiser l’octroi de prêts travaux dans un secteur bancaire au positionnement hétéroclite sur la question. Enfin, l’Adème a lancé un Appel à Projet « Oreno » en vue de la recherche de solutions « clés en mains » pour les copropriétaires : il s’agit de faire émerger des organisations opérationnelles qui regroupent toutes les compétences (financement, conception, pilotage de travaux, garantie de performance). Quatre consortiums lauréats planchent actuellement en vue de bâtir des offres à la hauteur de l’enjeu de massification. La bonne nouvelle, c’est le mouvement de rénovation qui s’est globalement enclenché, encouragé par la massification des PPT et des DPE collectifs déjà réalisés pour les grands immeubles de plus de 200 lots, qui débouchent sur des travaux. Des résultats de bonne augure pour entamer cette nouvelle décennie avec optimisme. La succession de crises économies, énergétiques et géopolitiques que nous traversons forme un miroir de l’amplification des catastrophes naturelles que chacun peut mesurer, à travers le monde comme dans notre hexagone. 2025, en conclusion, c’est enfin la première année qui voit notre production d’électricité considérée à 95 % comme étant décarbonée. Notre souveraineté énergétique, c’est aussi un enjeu non négligeable de l’effort de rénovation qui nous incombe.