Facturation électronique : se préparer à l’échéance du 1er septembre 2026

La réforme de la facturation électronique aura de conséquences lourdes : embouteillage de facturations, factures mal libellées, frais pour non-paiement et des amendes fiscales. Même si l’immense majorité des copropriétés ne seront pas directement concernées, le sujet se pose toutefois pour certaines d’entre-elles.
Pour en prendre l’exacte mesure, deux questions essentielles doivent se poser : La copropriété a-t-elle un n° SIREN ? Si elle a un SIREN, alors vérifiez si elle est assujettie à la TVA. Car seules les copropriétés avec SIREN et étant assujetties à la TVA sont soumises à la réforme.
On relèvera un risque que les prestataires des immeubles adressent les factures concernant la copropriété au syndic, libellées avec le SIREN de celui-ci (alors que le syndic n’est destinataire que pour le compte de la copropriété). Autrement dit, si la copropriété est concernée, c’est le n° SIREN de la copropriété qui, seul, doit être indiqué sur la facturation.
Nous pouvons regretter par ailleurs l’absence de correspondance entre le n° d’immatriculation des copropriétés avec, le cas échéant, leur n° SIREN.
Voici quelques points clés de la réforme :
Entrée en vigueur :
1er septembre 2026 :
• Toutes les entreprises : obligation de réception des factures électroniques.
• Grandes entreprises et ETI : obligation d’émission de factures électroniques.
1er septembre 2027 : toutes les entreprises (y compris les TPE et microentreprises/autoentrepreneurs) doivent émettre des facturations électroniques et procéder à la transmission des données à l’administration.

Procéder par étapes

1/ Identifier les SDC concernés par la facturation électronique (assujettis à la TVA)

– SDC sans n° SIREN (c’est le cas très général) : pas de facturation électronique
– SDC avec n° SIREN (exemple : SDC ayant ou ayant eu un gardien ou un employé d’immeuble).

Deux cas

• Soit le SDC n’est pas assujetti à la TVA : il n’est pas concerné par la facture électronique.
• Soit le SDC est assujetti à la TVA (qu’elle soit soumise ou non soumise) : il est concerné par la réforme. Il doit avoir une adresse de facturation électronique (présente dans l’annuaire) dont il confie la gestion au syndic, qui peut choisir pour son compte une plateforme agréée, qui sera adaptée à son besoin de gestion de tiers. Exemples : perception de loyers pour certaines parties communes (parkings, antenne, affichage, etc), SDC de résidences-services sont a priori assujettis et donc concernés.

NB : Les appels de fonds ou appels de charges ne sont pas des factures au sens fiscal, donc ne sont pas soumis à la réforme (Rép. Min. n°07434, JO Sénat du 23/4/2026).

2/ Consulter l’annuaire pour savoir quels sont les SDC avec SIREN qui s’y trouvent

Lien web official de l’Annuaire :
https://facturation.chorus-pro.gouv.fr/annuaire/authentification/connexion
Il s’agira alors de vérifier l’existence du SDC. Et de faire rectifier l’annuaire en cas d’erreur. 

Check-list
– Votre copropriété a-t-elle un numéro SIREN ?
– Si oui : est-elle assujettie à la TVA ? (parkings loués, antennes, résidence-services…)
– Si concernée : le syndic a-t-il ouvert une adresse de facturation électronique via une plateforme agréée ?
– Vérifier si le syndicat des copropriétaires est dans l’annuaire officiel
– Vérifier que les prestataires de l’immeuble (gardien, ascensoriste, chauffagiste…) utilisent bien le SIREN de la copropriété, et non celui du syndic.
– S’assurer que les logiciels du syndic sont bien compatibles avec la réception des factures électroniques avant le 1er septembre.