De la superficie du lot en copropriété

Lors de la vente d’un lot de copropriété s’impose une obligation d’information concernant le mesurage Carrez du bien vendu. La jurisprudence, nombreuse en la matière, est venue apporter des éclairages nécessaires relatifs aux éléments à prendre en compte dans le calcul de cette superficie. Nous allons nous pencher ici sur quelques arrêts rendus en la matière, dont un récent.

Sur le lot à mesurer

La Cour de cassation, dans un arrêt du 2 octobre 2013, avait précisé qu’il convenait de considérer le bien tel qu’il se présente matériellement au moment de la vente pour le calcul visé à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. En l’espèce, un local désigné comme une « cave » dans le règlement de copropriété avait été aménagé et transformé en « réserve ». La Cour a jugé que ce local devait être inclus dans le calcul de la superficie des parties privatives vendues, en raison de son affectation actuelle et de son lien direct avec une pièce située au rez-de-chaussée. L’article 4-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que « les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1″. Dans un arrêt du 13 avril 2005, la Cour de cassation avait néanmoins introduit une exception à cette règle dans le cas d’une vente simultanée de plusieurs lots constituant une « unité d’habitation ». Dans une telle hypothèse, la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle de l’appartement tel qu’il se présente matériellement, sans exclure les lots de moins de 8 m² qui composent cette unité. Dans son nouvel arrêt du 5 mars dernier, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu à trancher la question de l’intégration dans la superficie du lot de la surface d’annexes détachées. La vente portait en effet sur un lot de copropriété désigné comme comprenant un appartement au troisième étage et ses toilettes sur le palier, une chambre de domestique au cinquième étage et une cave. Cet ensemble était désigné dans le règlement de copropriété comme un seul lot. Selon la Haute cour, l’appartement, les toilettes et la chambre ne formaient pas des lots autonomes, mais des pièces détachées faisant partie du même lot tel que désigné au RCP, lequel n’avait jamais été divisé en fractions. Ces locaux ne faisaient l’objet d’aucune exclusion légale ou réglementaire du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Leurs surfaces devaient donc être prises en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues.

Sur la sanction applicable

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : « Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ».
Cela a-t-il pour conséquence d’exclure tout droit à indemnisation de l’acquéreur en cas d’erreur de mesurage de moins d’un vingtième ?
La Cour de cassation vient de répondre par la négative dans l’arrêt rendu le 5 mars 2026 cité ci-dessus. Les acquéreurs sollicitaient une indemnisation au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs plus élevés et du préjudice lié au surcoût du crédit. La Haute juridiction juge, au visa de l’article 1240 du Code civil, que la faute du diagnostiqueur doit être retenue du fait du certificat de mesurage qu’il a établi. Celui-ci certifiait une surface privative du lot de 60,07 m² alors que la surface du lot vendu qui aurait dû être mesurée à l’acte était de 59 m². La haute juridiction casse donc l’arrêt d’appel en ce qu’il a rejeté les demandes d’indemnisation des acquéreurs dirigées contre le diagnostiqueur. La responsabilité du vendeur et du diagnostiqueur peut donc être engagée dans l’hypothèse d’une différence de superficie inférieure à un vingtième.