Copropriété digitale : en veut-on vraiment ?
Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services Immobiliers
L’histoire du droit la copropriété s’accélère étonnamment. On prêtait à ce domaine une inertie coupable, par différence au domaine des relations locatives par exemple. On montrait du doigt le ministère de la justice, gardien du temple jaloux et excessif. Il bouge ces derniers temps avec une alacrité nouvelle, pour que la transition environnementale s’y réalise avec succès – grâce à la future loi sur le climat, qui sera présentée au parlement à la fin du mois de mars, qui suit l’ALUR et l’ELAN -, pour que le digital aussi n’en soit pas exclu. Sur ce sujet, on peut tout de même se demander si la querelle des anciens et des modernes est terminée et ce qui se passe est troublant. Le film se sera déroulé en trois épisodes, et il serait souhaitable qu’un dernier opus s’y ajoute sans délai…
Avant la pandémie, il faut être clair : copropriété avait bien du mal à rimer avec digital. Pourtant, la loi ELAN de 2018 – c’était bien le sens du N de son acronyme – avait permis, après la loi ALUR de 2014, le recours aux outils numériques pour faire fonctionner la copropriété, autorisant en particulier la tenue d’assemblées générales virtuelles. L’accueil de la communauté professionnelle comme des associations de consommateurs avait été pour le moins tiède. Il a fallu que les précautions sanitaires empêchent les réunions physiques pour que les syndics, deuxième épisode de la sage, réclament à cor et à cri que les textes d’application soient pris toutes affaires cessantes. On a alors entendu les plus réservés de la veille se muer en enthousiastes, porteurs de la foi du convaincu.
Et voilà que les plus chauds se sont déjà refroidis et qu’on entre dans une troisième phase ressemblant à s’y méprendre à la première. La plupart des syndics ont choisi dans cette période d’empêchement sanitaire le vote par correspondance, assorti de réunions virtuelles, en visio-conférence ou par téléphone, mais pas d’assemblée générale numérique à proprement parler, avec débats et votes en direct. Les arguments d’hier reviennent : la sécurité juridique ne serait pas assurée, l’équipement et les logiciels coûteraient cher sans que l’imputation réglementairement prévue par la loi sur le compte de la copropriété soit possible, au motif que les copropriétaires le refuseraient. Enfin, beaucoup de copropriétaires seraient sans ordinateur ni tablette.
Quid de la transmission entre un syndic sortant et un nouveau syndic sous forme digitale des dossiers et des archives ? Elle ne semble pas s’imposer non plus. Quant aux extranets, se sont-ils enrichis avec la liste fixée par décret des pièces indispensables des pièces nécessaires ? Pas si sûr. En tout cas, rarissimes sont ceux dont l’ergonomie soit flatteuse, conçus avec le souci de l’agrément de consultation par les copropriétaires. Quant à la maquette numérique, que les promoteurs sont en train d’adopter, quand les syndics vont-ils l’utiliser pour modéliser les immeubles collectifs existants et faciliter le travail des entreprises tous corps d’État et réduire le coût des travaux ?
Il serait regrettable que la rivière retourne dans son lit. Les syndics digitaux ne se sont pas imposés jusqu’alors, semble-t-il, mais on aurait tort d’en déduire que la copropriété est exclusive de la digitalisation. On sait même qu’il n’y a pas d’effet de génération : les plus âgés, fût-ce avec l’aide des plus jeunes, sont bel et bien digito-compatibles. Le risque est que la copropriété reste un lieu d’archaïsme. Faut-il même exclure la disruption de la gestion traditionnelle par de nouveaux entrants pure players du numérique ? Ce n’est pas si sûr. Comme le disent les financiers, « les performances passées ne présagent pas des performances futures »… La résistance passée au progrès n’aura peut-être pas le dessus dans l’avenir. On voit déjà telle start-up se soustraire aux obligations des lois de 1965 et de 1970 pour accompagner de façon numérique les copropriétés. Certes, elle fait l’objet de mise en cause judiciaire, mais en attendant elle fait son chemin, lège des fonds abondants, et affiche des ambitions insolentes. Échouera-t-elle ou la loi sur la copropriété sera-t-elle modifiée pour permettre cette forme de pratique ?
Et puis il y a ces jeunes que même les écoles immobilières peinent à convaincre de l’intérêt du métier de gestionnaire de copropriété : on se réjouissait déjà de leur donner une autre image de cette profession, moins administrative, plus moderne, plus dynamique. C’est à ce prix seulement qu’on attirera de nouveaux talents.
Bien sûr, on pourrait s’abriter derrière les résistances de la demande, des copropriétaires eux-mêmes, qui se portent très bien du fonctionnement classique de la copropriété. N’appartient-il pas aux syndics d’anticiper ? Quel progrès technologique a-t-il jamais été inventé par les clients ? Aucun. Ils ont adopté ce qu’on leur proposait, de l’ABS de nos voitures en passant par les DVD jusqu’au Smartphone. Il en va de même dans les services immobiliers.
Méfions-nous de la nostalgie, de l’attachement à la tradition, des peurs paralysantes, ou simplement du confort des habitudes. Il ne faudrait pas que les animateurs de la copropriété s’aveuglent sur l’âme de la copropriété : elle n’est pas un monde à part. Elle est une partie du monde qui change et dont la crise catalyse les évolutions, au demeurant inévitables.
