À qui appartient le droit de surélévation en copropriété ?

La surélévation des immeubles en copropriété est en vogue. Elle est présentée comme un outil d’optimisation foncière et d’aménagement urbain (densification, valorisation du bâti, amélioration énergétique) et une source de financement pour les copropriétés (par exemple pour réaliser les travaux de rénovation énergétique). C’est la raison pour laquelle elle est favorisée par les réformes législatives récentes (notamment la loi ALUR) qui assouplissent les règles d’urbanisme et de copropriété pour faciliter ces opérations. L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit des règles de majorité aménagées pour la cession du droit de surélever, rendant possible le recours à la majorité visée à l’article 26, voire à celle de l’article 25 dans certains périmètres soumis à un droit de préemption urbain.
Sur le plan strictement juridique, la surélévation reste néanmoins une opération délicate. Dans un arrêt récent de la 3e chambre civile de la Cour de cassation en date du 2 avril 2026 (n° 24-15.059), la Cour traite une question précise : qui détient le droit de surélever lorsqu’un règlement de copropriété est muet sur la question et qu’un bâtiment de l’ensemble immobilier appartient en totalité à un seul copropriétaire ? La question n’est pas anodine puisqu’elle détermine quels sont les copropriétaires qui participent au vote, mais aussi ceux qui bénéficieront du prix de cession du droit à construire. Les juridictions du fond avaient jugé, à l’unanimité, que dans ce silence réglementaire, le droit de surélever appartient au syndicat des copropriétaires. La Cour de cassation confirme et précise cette solution au regard d’une lecture combinée des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965.
L’article 3 fait apparaître qu’en cas de silence ou contradiction des titres, le droit de surélever est réputé accessoire aux parties communes pour un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux privatifs. L’article 35, quant à lui (dans sa rédaction issue de la loi de 2014), dispose que ce droit appartient au syndicat des copropriétaires : ainsi, la création de surface de plancher par un copropriétaire à l’intérieur de son lot suppose l’accord de l’assemblée générale, statuant à la majorité prévue à l’article 26.
La particularité de l’affaire tenait au fait que la société propriétaire du bâtiment litigieux détenait l’intégralité des parties communes particulières du bâtiment D au sein d’une copropriété composée de quatre bâtiments. Elle soutenait que, sauf stipulation contraire, le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage privatif d’un seul copropriétaire lui appartenait et qu’elle n’avait donc pas à racheter ce droit au syndicat. Certaines décisions antérieures de la Cour d’appel de Paris pouvaient sembler soutenir ce point de vue lorsque le bâtiment n’était ni à usage commun ni divisé en plusieurs lots privatifs.
La Cour de cassation écarte cette conception : sauf disposition contraire du règlement de copropriété, le droit de surélévation ne se rattache pas aux seules parties communes spéciales d’un bâtiment et demeure accessoire des parties communes générales ; il appartient donc au syndicat des copropriétaires. Il relève donc à l’assemblée générale de décider de sa cession et de ses modalités.