Surplomb du fonds voisin et isolation thermique du bâtiment par l’extérieur

La loi climat et Résilience du 24 août 2021 et son décret d’application du 23 juin 2022 sont venus faciliter la réalisation d’une isolation thermique des bâtiments par l’extérieur (ITE) par la mise en place d’un droit de surplomb du fonds voisin. Cette possibilité n’est ouverte que dans l’hypothèse où aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou qu’il en existe une, mais que celle-ci présente un coût ou une complexité excessif. Quelles sont les principales règles de sa mise en œuvre ?

Conditions techniques

Les deux principales règles techniques à respecter sont :
– Le droit de surplomb du fonds voisin est de 35 centimètres au plus.
– L’ouvrage d’isolation ne peut être réalisé qu’à 2 mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.
Ce droit de surplomb va nécessairement emporter un droit d’accéder temporaire au fonds voisin dans le cadre de la mise en place des installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux. Il s’agit d’une servitude de « tour d’échelle ».
Conditions financières
L’article L113-5-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) prévoit deux types d’indemnisation du propriétaire du fonds surplombé :
– Une indemnité préalable
– Une indemnité dans le cadre de la mise en œuvre de la servitude de tour d’échelle

Modalités de mise en œuvre

• La notification
L’article R113-19 du CCH pose une obligation de notification par courrier recommandé ou par acte d’huissier au voisin concerné. Celle-ci doit comporter ces éléments :
– Noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques du ou des propriétaires du bâtiment à isoler et, le cas échéant, ceux de son ou ses représentants légaux ou statutaires ;
– Un descriptif détaillé de l’ouvrage d’ITE, accompagné d’un plan des façades et, le cas échéant, des toitures modifiées par le projet, en faisant apparaître l’état initial et l’état futur ;
– Les justificatifs démontrant qu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessif ;
– Une proposition relative au montant des deux indemnités ;
– Le projet d’acte authentique ;
– Le projet de la convention ;
– Une reproduction des dispositions de l’article L. 113-5-1.
Cette notification doit enfin préciser qu’elle constitue le point de départ du délai d’opposition de six mois prévu au III de l’article L. 113-5-1.

• Les documents notifiés
Le projet d’acte authentique, établi par notaire, doit contenir les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb et l’indemnité due. La convention du droit de tour d’échelle est prévue à l’article R113-20 du CCH. Elle peut être réalisée sous seing privé et doit notamment préciser la nature des installations provisoires à mettre en place et l’indemnité due en contrepartie de ce droit.

Conséquences en matière de copropriété

Une copropriété qui souhaite mettre en place le droit de surplomb doit procéder aux votes suivants :
– Pour la validation des travaux d’ITE
– Pour définir les conditions de mise en œuvre du droit de surplomb et de la servitude de tour d’échelle
– Pour délimiter les pouvoirs donnés au syndic de faire établir les deux projets de convention par un notaire, et de les signer en cas d’acceptation.
Dans l’hypothèse où le fonds voisin serait une copropriété, celle-ci doit voter sur les modalités de ce droit, sur l’éventuelle saisine du juge en cas d’opposition au droit de surplomb et sur le pouvoir donné au syndic de signer la convention. En l’absence de réponse, le syndic de la copropriété réalisant l’ITE devra saisir le juge afin que celui-ci impose le droit légal de surplomb. Ce droit facilite les ITE mais nécessite le respect d’un process très encadré. Les parties gardent néanmoins la possibilité de passer un accord conventionnel en dehors des règles strictes imposées par le CCH