Le diagnostic structurel obligatoire : outil efficace ou simple sonnette d’alarme ?

On se souvient qu’après les terribles effondrements de la rue d’Aubagne à Marseille ou de deux immeubles mitoyens à Lille, la loi dite « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 avait introduit un nouvel article L. 126-6-1 dans le Code de la construction et de l’habitation qui permet aux communes de définir des secteurs à risque, au sein desquels l’ensemble des bâtiments collectifs, qu’ils soient en copropriété ou non, doivent impérativement faire l’objet d’un nouveau diagnostic « structurel », sauf élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux s’agissant des immeubles en copropriété (sous réserve des compétences de son auteur). Cette nouvelle obligation s’impose à l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction du bâtiment et au moins une fois tous les dix ans. Les secteurs à risque ne peuvent concerner que des zones délimitées : caractérisées par une proportion importante d’habitat dégradé ou présentant une concentration importante d’habitats anciens dans lesquelles les bâtiments sont susceptibles de présenter des fragilités structurelles du fait notamment de leur époque de construction, de leurs caractéristiques techniques et architecturales, des matériaux de construction employés ou de l’état des sols. Cette cartographie doit figurer aux documents d’urbanisme. Un décret publié dans la douceur estivale du 12 août dernier — complété par un arrêté du 22 août contenant le modèle — précise désormais le champ d’application et les modalités de réalisation du nouveau diagnostic structurel. Il appartient ainsi aux conseils municipaux de définir les périmètres soumis à cette nouvelle obligation puis au maire ou au président de la structure intercommunale d’annexer ces informations aux documents d’urbanisme dans un délai de 3 mois maximum. Parallèlement, la décision est notifiée aux propriétaires ou au syndic, lequel devra relayer l’information et probablement faire réaliser le diagnostic. Les propriétaires disposeront alors d’un délai de 18 mois pour faire réaliser ce diagnostic et le transmettre à la commune. À défaut, un mois après la demande du maire de procéder à cette transmission, ce dernier pourra faire réaliser d’office ce diagnostic, à la charge des copropriétaires concernés.
Concrètement, le diagnostiqueur réalise une inspection visuelle extérieure et intérieure du bâtiment mettant en évidence les désordres apparents, puis établit un rapport sous format numérique. Ce document précise la qualité du professionnel qui l’a réalisé, la localisation de l’immeuble et sa description, la présentation des éléments structurels diagnostiqués, et les désordres observés. Il indique les derniers travaux éventuellement mis en œuvre sur le bâtiment et leur impact et les recommandations des mesures à prendre hiérarchisées selon leur importance. Incontestablement, ce diagnostic constitue un nouvel outil permettant de prévenir des désordres irrémédiables. Si la préoccupation de traiter en amont la dégradation des copropriétés est louable, elle laisse cependant en creux la problématique financière. Le phénomène des copropriétés fragilisées, cœur de cible de ce nouveau diagnostic, est désormais bien connu des pouvoirs publics. Elles cumulent le plus souvent de nombreuses difficultés, au premier rang desquelles figure l’aspect financier. À cet égard, il n’est pas certain que les copropriétaires concernés acceptent de voter les travaux préconisés ou soient en mesure de les financer. Il appartiendra alors aux maires de mobiliser les différents acteurs : état, bailleurs sociaux, établissements publics fonciers… et, probablement, de recourir aux dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 leur permettant de solliciter la désignation d’un administrateur provisoire si le syndicat des copropriétaires se trouve dans l’impossibilité de pourvoir à l’administration de l’immeuble.