Faciliter vos travaux en copropriété

En copropriété, la décision de réaliser des travaux doit être votée en assemblée générale. Nous étudierons ici les majorités applicables aux travaux les plus courants puis le diagnostic technique global (DTG) qui constitue un véritable outil de prise de décision.

Majorités applicables pour le vote des travaux

• Majorité de l’article 24
Sont notamment adoptées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance :
– Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants comme par exemple les réparations sur les équipements communs, la réfection ou le remplacement d’un matériel vétuste (chaudière, ascenseur, etc.)
– Les travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative (tel qu’un ravalement exigé par la Ville, etc.).
• Majorité de l’article 25
Si un copropriétaire souhaite réaliser à ses frais des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conforme à sa destination, comme la création d’une ouverture dans un mur, il devra obtenir l’autorisation de la majorité des voix de tous les copropriétaires. De même pour la réalisation de travaux d’économie d’énergie ou pour ceux comportant transformation, addition ou amélioration (comme la création d’un ascenseur, etc.).
Si le projet n’a pas obtenu cette majorité mais qu’il « a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote » (article 25-1). En cas de travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions, si le projet n’a pas obtenu le tiers des voix, une seconde assemblée convoquée dans le délai de trois mois peut statuer sur ce projet à la majorité de l’article 24.
• Majorité de l’article 26
Un vote à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix sera nécessaire dans l’hypothèse où des travaux entraînent une appropriation de parties communes et en cas de décision prise par le syndicat de surélévation de l’immeuble ou de cession. Dans cette dernière hypothèse de cession, si le bien est situé en zone de droit de préemption urbain, la majorité sera celle de l’article 25.
• Unanimité
L’atteinte portée à la destination de l’immeuble ou au droit des copropriétaires nécessitera l’accord unanime de tous les copropriétaires comme dans le cas de l’installation d’un ascenseur qui modifie les modalités d’usage de la cour commune. De même pour la modification de la répartition des charges (sauf si elle est rendue nécessaire à la suite d’exécution de travaux : dans ce cas la modification se vote à la même majorité que les travaux).

Le diagnostic technique global « aidé »

Le DTG informe les copropriétaires sur l’état de l’immeuble et sur les travaux qui peuvent s’avérer nécessaires, y compris en matière de rénovation énergétique. Son contenu est réglementé. Il peut être obligatoire par exemple lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans ou lorsque l’administration l’impose au regard de l’insalubrité du bâtiment. La copropriété peut également voter sa mise en place lors de son assemblée générale à la majorité de l’article 24. L’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) propose une aide au financement du DTG dont le montant peut aller jusqu’à 30 % de son prix. La Ville de Paris (pour Paris), et la métropole du Grand Paris (pour le reste de la métropole) offrent aussi une aide de 5 000 € à la réalisation de ce diagnostic lorsqu’il intègre un audit énergétique. La copropriété doit être inscrite sur la plate-forme coach copro et les devis doivent respecter un référentiel établi par l’Agence Parisienne du Climat. Pour la réalisation des travaux, des aides peuvent être obtenues telles que MaPrimeRenov’ et MaPrimeRénov’ copropriété, la prime Coup de pouce « Rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif » et les certificats d’économie d’énergie. De plus la métropole du Grand Paris subventionne la maîtrise d’œuvre d’exécution à hauteur de 5 000 €. Le site public France-renov. gouv. fr propose un service indépendant d’information, de conseil et d’accompagnement des particuliers (locataires, propriétaires et syndicats) dans leurs projets de rénovation