Quand Omicron vient à nouveau bouleverser les règles en copropriété

L’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic avait à l’époque, permis la mise en place de mesures exceptionnelles que nous avions déjà commentées précédemment concernant notamment les règles de tenue des assemblées générales.
Pratiquement deux ans après le début de la crise Covid, un nouveau variant dit Omicron fait s’envoler le nombre de cas de contaminations et avec lui celui des hospitalisations.
La loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022 renforçant les outils de gestion de la crise sanitaire modifie de nouveau l’ordonnance de 2020 afin de permettre aux syndics de copropriété de continuer à exercer leurs mandats dans les meilleures conditions.
Nous allons ici en détailler les principales dispositions :

Le contrat de syndic

Concernant le contrat de syndic et en vertu de l’article 22 I. modifié de l’ordonnance, « Par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lorsque l’assemblée générale appelée à désigner un syndic n’a pas pu ou ne peut se tenir, le contrat de syndic qui a expiré entre le 1er janvier 2022 et le 15 février 2022 inclus est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d’effet intervient au plus tard le 15 avril 2022 ».
Sa rémunération forfaitaire est quant à elle déterminée selon les termes du contrat qui a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement.
Les règles citées ci-dessus sont identiques pour les mandats des conseillers syndicaux.

Tenue des assemblées générales de copropriétaires à distance

De nouveau, le syndic va pouvoir décider que l’assemblée générale se tiendra sans présence physique des copropriétaires. Il pourra également choisir seul des moyens et supports techniques qui permettront à l’ensemble des copropriétaires de participer à ces assemblées générales par visio ou audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Dans l’hypothèse où le recours à la visioconférence est impossible pour des raisons techniques et matérielles, le syndic pourra de nouveau prévoir que les décisions du syndicat seront prises au seul moyen du vote par correspondance. Cette dérogation est soumise à une nouvelle condition qui consiste à demander préalablement l’avis du conseil syndical. Lorsqu’un vote par correspondance est organisé en lieu et place de la tenue d’une assemblée générale donnant lieu à la rémunération forfaitaire, les prestations fournies par le syndic au titre du traitement de ce vote sont comprises dans le forfait. Cette disposition est également une nouveauté introduite à l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020.
L’ordonnance accorde toujours au syndic la possibilité de ne plus convoquer l’assemblée générale en présentiel s’il souhaite qu’elle se tienne finalement à distance. Le délai d’information des copropriétaires reste dans ce cas d’au moins 15 jours. Toutefois, l’ordonnance précise désormais que, si ce délai d’information ne peut être respecté, le syndic peut reporter la tenue de l’assemblée générale et, le cas échéant, décider de la tenir en distanciel. Pour cela, il en informe les copropriétaires, au plus tard le jour prévu pour la tenue de cette assemblée, par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information. Cette assemblée générale se tient dans un délai qui ne peut être inférieur à 15 jours à compter de la date initialement prévue.
Enfin, l’article 22-3 de cette ordonnance précise notamment que l’assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu’un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation. Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée générale. Et en vertu de l’article 22-4, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires.
L’ensemble de ces dérogations aux règles de tenue des assemblées générales sont applicables jusqu’au 31 juillet 2022. Nous espérons vivement que la 5e vague de Covid sera la dernière et que la tenue des assemblées générales en présentiel pourra redevenir un mode de fonctionnement privilégié.