Loi dite habitat dégradé : de la gestion aux travaux en passant par les difficultés

Cette loi adoptée le 9 avril 2024 avec ses 59 articles contient des dispositions renforçant l’arsenal des mesures visant à détecter, redresser et le cas échéant « recycler » les copropriétés en difficultés. Des articles concernent également la gestion d’une copropriétaire « ordinaire ». À titre d’exemple, les syndics peuvent désormais par principe adresser toutes les notifications par voie électronique sauf si le copropriétaire demande par tous moyens de conserver la voie postale en application du nouvel article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965. D’autres mesures visent à détecter les copropriétés fragiles en élargissant les conditions de désignation du mandataire ad hoc lorsque la copropriété atteint un des seuils ou en l’absence de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans (Article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965). Pire, le syndic peut voir sa responsabilité engagée s’il n’a pas désigné le mandataire ad hoc au terme d’une procédure de désignation administrateur provisoire et de responsabilité sui generis se déroulant devant le président du tribunal judicaire après audition du syndic et du conseil syndical et sur le rapport de l’administrateur provisoire (Article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965). Aussi, on note une nouvelle possibilité pour le syndic de procéder à une saisie conservatoire pour bloquer des provisions du copropriétaire avant tout procès puis d’assigner dans le délai d’un mois (L511-2 du Code des procédures civiles d’exécution). Ce dernier procédé à une efficacité réduite car seules les provisions du budget prévisionnel et travaux votées pourront être bloqués sous réserve qu’il existe un péril dans le recouvrement de la créance. Autrement, il ne sera pas possible de bloquer toute la dette du copropriétaire au regard de son arriéré. Enfin, cette loi favorise la réalisation de travaux.

Sur l’emprunt collectif

Le nouvel article 26-4 3 prévoit que l’assemblée générale peut prévoir la souscription d’un emprunt collectif à la même majorité que les travaux : « Tout copropriétaire peut refuser de participer à l’emprunt sous réserve de notifier au syndic son refus (…) et de verser la totalité de la quote-part du prix des travaux lui revenant dans un délai de six mois à compter de la notification de ce procès-verbal. À défaut, le copropriétaire est tenu par l’emprunt ». Qui ne dit mot consent à l’emprunt et celui qui refuse à 6 mois pour payer la totalité du montant prévu pour l’emprunt. Cet emprunt n’est donc plus celui à adhésion individuel, il s’agit d’un emprunt véritablement collectif et global. Afin d’éviter la solidarité entre les copropriétaires est prévu en cas de défaillance un mécanisme de cautionnement solidaire sans franchise ni délai de carence prévu à l’article 26-12 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la passerelle renforcée pour travaux de rénovation énergétique

L’article 25-1 est désormais rédigé ainsi : « Lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l’article 25 et qu’il n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l’article 24 » ; Ainsi, plutôt que de réduire la majorité à la majorité de l’article 24, on préfère créer un système complexe actant du défaut de la passerelle de l’article 25- 1pour ensuite provoquer une nouvelle convocation d’assemblée générale est voter les dits travaux à la majorité de l’article 24…

Sur les travaux d’isolation à la demande d’un copropriétaire

Un copropriétaire probablement souhaitant éviter l’indécence énergétique de son logement à la suite d’un mauvais DPE a le droit de solliciter la réalisation des travaux d’isolation s’il ne porte pas atteinte à l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires peut néanmoins s’y opposer à la majorité de l’article 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 (article 25-2-1 de la loi du 10 juillet 1965). Sur le diagnostic structurel de l’immeuble La loi soumet à une obligation de diagnostic structurel décennal les immeubles d’habitat collectif de plus de 10 ans situés dans des secteurs d’habitat dégradé définis par la commune avec une dérogation si cette obligation a été satisfaite lors de l’élaboration du PPT ou du DTG.