Indivisibilité des travaux : vote et charges

En principe, une résolution peut porter uniquement sur un objet (Cass. civ 3e, 26 septembre 2007, n° 06-11.191).
La Commission n° 2 relative à la copropriété du 7 mars 2006 elle-même relative à la rédaction de l’ordre du jour de l’assemblée générale :
« Rappelle au Syndic qu’une décision doit comprendre deux éléments une résolution relative à une question inscrite à l’ordre du jour et un vote sur cette question (…) de séparer les questions soumises à la délibération de l’assemblée générale de manière à assurer la clarté des votes » ;
Il s’agit de protéger la liberté de vote des copropriétaires, à défaut, il serait contraint de tout adopter en bloc.

En conséquence, plusieurs questions distinctes doivent être posées

À défaut, la résolution peut être contestée dans les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Par exception, il est jugé qu’une résolution unique portant sur des sujets indivisibles peut porter sur plusieurs objets.
Ont été jugés indissociables :
– la désignation du syndic et sa rémunération (Cass. 3e civ. 10 septembre 2020, n° 18-24.350) ;
– le choix de l’entreprise, de l’architecte et de ses honoraires, l’assurance dommages-ouvrage, le calendrier des appels de fonds et l’acceptation des honoraires du syndic (Cass. 3e civ. 28 janvier 2021 n° 19-22.681).

L’objectif est d’éviter qu’une résolution prive de son sens la résolution précédente. Toutefois, un sujet qui divise souvent les copropriétaires c’est les travaux à voter. Certains ont une approche minimaliste et souhaitent effectuer le moins de travaux possibles : ils seront partisans du « divisionnisme ». D’autres souhaitant imposer une vision somptueuse seront adeptes de considérer tous les travaux indivisibles, ils seront adeptes du « blocisme ».

Le ravalement, une opération indivisible

Il a été jugé que :
« l’opération de ravalement général projetée consistait en une opération unique et indivisible, nécessitant non seulement la rénovation de la façade du bâtiment, mais également de porter remède aux défauts d’étanchéité et à ceux affectant certains balcons et garde-corps, elle [la cour d’appel] en a exactement déduit qu’il ne pouvait être soutenu qu’il y avait lieu de prévoir un vote séparé sur chaque lot de travaux projetés. » (Cass. 3e civ. 9 février 2022 n° 21-10.408)
La jurisprudence récente favorise le vote des travaux indivisibles pour favoriser la rénovation de l’immeuble. Il serait recommandé, par prudence, d’obtenir au préalable l’avis d’un architecte confirmant le caractère indissociable de travaux et de considérer le caractère dérogatoire de cette exception. Toutefois, par analogie, cette jurisprudence pourrait conduire au vote du projet DPE collectif avec celui du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). En effet, il est prévu que le PPPT comprend (…) le DPE » (article 14-2 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965). Par ailleurs, il convient de s’interroger sur la répartition des charges lors du vote de travaux indivisibles. En principe, le syndic peut appeler uniquement des charges communes sur les parties communes et ne peut prévoir des travaux et charges sur les parties privatives en application de l’article 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Par exception, certains règlements de copropriété contiennent une clause d’harmonie. « tout ce qui contribue à l’harmonie ne pourra être modifié, même en ce qui concerne la peinture, frais de peinture des garde-corps, fenêtres, persiennes, etc. bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement de la majorité des propriétaires de l’ensemble immobilier ». Bien que ces éléments soient des parties privatives, il est jugé qu’une telle clause peut être licite (PARIS 23° A, 19 mars 1997, Loyers et Copropriété 1997 n° 294). Il a même été jugé que sans clause d’harmonie, des travaux de ravalement indivisibles peuvent être votés à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. civ 3e, 9 mars 2023 n21-25.644 ; Loyers et Copropriété n° 5, mai 2023, comm. 89 Me Agnès Lebatteux).