Faciliter vos travaux en copropriété (partie 2)

Certains travaux réalisés en copropriété ne nécessitent aucune autorisation. Nous allons préciser les contours de cette liberté et les sanctions applicables en cas de non-respect des règles.

Le contour de la liberté

• Le principe de liberté
La loi du 10 juillet 1965, qui fête cette année ses 60 ans, avait notamment pour objectif d’encadrer la liberté d’action des copropriétaires pour organiser leur vie en communauté. En vertu de son article 9
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». Au regard de ce texte d’ordre public,
les copropriétaires sont libres d’exécuter des travaux dans leurs parties privatives.
• Les limites légales
Trois limites sont néanmoins prévues par la loi :
– Les travaux ne peuvent avoir pour effet de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Ils ne peuvent par exemple causer des troubles anormaux de voisinage.
– Ils ne peuvent pas être contraires à la destination de l’immeuble. Cette notion est plus délicate à définir et va dépendre des dispositions du règlement de copropriété.
– Dès lors que les travaux ont pour effet de toucher aux parties communes ou s’ils portent atteinte à l’harmonie de l’immeuble, une autorisation préalable en AG redevient nécessaire.
• Quelques applications jurisprudentielles
La création d’une salle d’eau avec une pompe de relevage au-dessus d’une chambre à coucher est constitutive d’un trouble anormal de voisinage en ce qu’elle est génératrice de bruits dans une pièce affectée au repos (CA de Paris 18 décembre 2008).
Un copropriétaire ne peut supprimer la vue d’un voisin en installant une haie d’arbustes sur sa terrasse (CA de Paris 18 février 1994). Concernant l’interdiction de porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux parties privatives, il n’est pas possible selon le juge de cloisonner et de fermer des emplacements de stationnement sans en changer la nature (CA de Paris 20 novembre 2003).

Les sanctions

En cas de non-respect de ces règles,
plusieurs situations peuvent apparaitre :
– Le copropriétaire peut se voir condamné à remettre dans leur état antérieur les parties privatives et les éventuelles parties communes concernées par les travaux (Cass. 3e civ, 18 mars 1980). Néanmoins,
le juge peut s’y opposer s’il s’avère que les travaux de remise en état présentent par exemple un risque de fragilisation de la structure de l’immeuble.
– La copropriété peut également accepter de valider à postériori les travaux par un vote en assemblée générale. En cas d’atteinte à la destination de l’immeuble, les travaux ne pourront néanmoins pas bénéficier de cette procédure de validation.
Il conviendra par conséquent de bien étudier le projet de travaux et, en cas de doute, d’interroger le syndic sur la possibilité de les réaliser et sur les éventuelles autorisations que celles-ci nécessiteraient.
Focus sur l’évolution des majorités de vote depuis 1965, vers plus de simplification…
Lors de l’adoption de la loi du 10 juillet 1965, la majorité de l’article 25 visait uniquement 6 cas dont la désignation du syndic, l’autorisation donnée aux copropriétaires de réaliser des travaux, et les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives et réglementaires. La dernière et 19e version comprend un total de 15 décisions visées par cette majorité. Ceci n’est qu’un exemple des nombreuses modifications qui ont touché cette loi. L’objectif du législateur, au travers de ces différentes évolutions, était généralement de clarifier et de moderniser les règles de fonctionnement de la copropriété.
Au regard de la longueur actuelle des textes et de leur lourdeur, on peut s’interroger, en ce 60e anniversaire, si ce dernier n’est pas passé à côté de son projet de clarification.