Accompagner les copropriétés pour baisser les charges et changer de syndic

En France, il semblerait qu’1/3 des copropriétaires aimerait changer de Syndic. Ils lui reprochent principalement son manque de disponibilité ou de réactivité, des tarifs trop élevés par rapport au service rendu… Mais en pratique, seulement 7 % d’entre eux osent franchir le pas du changement de syndic, le plus souvent (35 %) faute de connaître une alternative.

Hugues Blondet a acheté un appartement il y a 7 ans. Comme il était conseiller dans le monde de la finance et de la banque dans de grands groupes en France et à l’international et que les copropriétaires trouvaient le montant de leurs charges trop élevé, ils se sont tournés vers cet auditeur pour une analyse des charges de la copropriété. Après avoir analysé et revu toutes les charges, il a obtenu une baisse de 10 % pour les copropriétaires puis en se formant sur chaque sujet il a réussi à monter jusqu’à 20 %. Il a réalisé la même opération dans une autre copropriété dans laquelle il avait acheté un studio puis dans une 3e où le syndic a fait faillite. C’est tout naturellement qu’il est entré au conseil syndical de ces trois résidences qui avaient des problématiques, des configurations d’immeubles et des syndics différents. Il a été confronté à la problématique de recherche d’un nouveau syndic, de rénovation de toitures et de ravalement. Fort de cette expérience, Hugues Blondet a créé sa propre structure 123syndic dont l’objectif est de mettre les syndics en concurrence et d’aider les copropriétés à réduire les charges récurrentes.

Des charges en hausse constante

Avec la hausse de l’énergie et les rénovations globales, le montant des charges n’est pas prêt de baisser. « En effet, explique Hugues Blondet, les charges des copropriétés explosent. Elles ont augmenté 2 fois plus vite que l’inflation entre 2018 et 2019. Depuis l’an 2000, la hausse est spectaculaire : +70 %… alors qu’elle aurait dû être de 24 % si elles avaient suivi le niveau de l’inflation. C’est ainsi que nombre de copropriétaires éprouvent de grosses difficultés à payer leurs charges, et que des charges trop élevées dévaluent la valeur des appartements. Or avec l’actuelle crise économique liée à la pandémie de Covid-19, ce problème risque de s’aggraver. Les syndics “théoriquement” responsables des charges, ne sont pas directement rémunérés pour effectuer cette tâche. Ils n’ont ni le temps ni le volume d’immeubles pour négocier les meilleurs prix auprès des fournisseurs et se contentent de gérer les urgences ou d’éviter les conflits ». Faire baisser les charges de la copropriété se fait en trio entre le conseil syndical, le syndic en place et 123syndic qui accompagne le projet sur la durée. « Nous examinons les contrats récurrents d’entretien ou de fourniture de services (ascenseur, télécom, électricité, gaz, chaufferie, ménage, jardin…), énumère Hugues Blondet. Il n’y a que sur l’eau que l’on ne peut rien faire et on ne touche pas au personnel. Nous prenons le temps de tout décortiquer et nous changeons au besoin les prestataires en fonction de la date de fin des contrats. Nous renégocions les tarifs également. Certains ne l’ont pas été depuis des décennies et on obtient généralement 20 % d’économies sur le global mais cela peut atteindre plus de 50 % pour certains contrats. Nous nous rémunérons sur les économies réalisées à raison d’un tiers des économies sur deux ans ».

Changer de syndic

123syndic accompagne les copropriétés qui le souhaitent à changer de syndic en comparant les offres des syndics de différentes tailles pour faire le bon choix. «Nous rencontrons et nous auditons des syndics et ceux que nous référençons, nous les classons en fonction de certains critères, explique Hugues Blondet, ce qui nous permet de proposer DES syndics répondant aux besoins de notre client. Nous nous adaptons à la demande. Cela peut être un critère de localisation, certains conseils syndicaux ne veulent pas avoir à prendre le métro par exemple. Nos syndics référencés sont souvent ceux qui nous ont été recommandés par des copropriétaires. Ensuite, nous examinons si l’équipe en place est suffisante pour gérer leurs immeubles. Nous sommes très attachés à ce que dans les équipes du syndic, il y ait des spécialistes sur la partie bâtiment et sur la partie finance. Nous regardons aussi la dynamique d’équipe, la capacité du cabinet à investir dans les équipes, le digital et dans l’informatique. Nous vérifions également la volonté du cabinet à recruter de nouveaux talents ». Lorsqu’une copropriété fait appel à 123syndic, il lui est proposé trois candidats syndics en fonction des critères préalablement déterminés sur un cahier des charges. Le conseil syndical est alors invité à rencontrer le même jour, les trois syndics sélectionnés pour les auditer et leur poser toutes les questions qu’il souhaite. Ensuite, il donne son choix à Hugues Blondet qui fait le nécessaire pour le changement de syndic. « Il nous arrive aussi parfois de lever des incompréhensions entre les copropriétaires et leur syndic, précise Hugues Blondet. Ce dernier s’engage à faire des efforts et il garde son client. Dans les critères du cahier des charges, les demandes concernent souvent une présence sur le terrain plus régulière, des interventions rapides en cas de problème, un gestionnaire disponible donc ayant moins d’immeubles en gestion, avec des outils digitaux et une connaissance du bâtiment. Le coût pour la copropriété de notre intervention est de 500 € HT pour les petites copropriétés et peut augmenter en fonction de la taille de la copropriété et du nombre de réunions souhaitées ». 123syndic assure qu’ils sont en capacité de faire des propositions rapides aux copropriétés en demande sur le changement de syndic, la réduction des charges et le conseil en matière de travaux. 3 000 copropriétaires leur font déjà confiance sur Paris-Île-de-France.