Quels sont les critères pour bien assurer une copropriété ?

Les copropriétaires oublient parfois que les parties communes de la copropriété doivent aussi être assurées, afin de couvrir les risques liés aux zones non privatives de l’immeuble. Les critères de choix sont à définir en fonction de chaque cas de figure.

De façon générale, les professionnels poussent à souscrire une assurance multirisque « immeuble », dans le même esprit que la multirisque « habitation », ce qui permet, en plus des dommages possibles causés aux tiers, de couvrir aussi les dégâts occasionnés par l’immeuble. L’assurance copropriété, en plus de son aspect réglementaire, apporte plusieurs avantages. En premier lieu, elle protège l’immeuble et limite les dépenses en cas de sinistre, elle permet également de limiter d’éventuels conflits entre copropriétaires, en particulier lorsque les causes d’un sinistre ne sont pas parfaitement définies. Cette disposition a été mise en place dans le cadre de la loi Alur, afin de pouvoir indemniser les victimes de dégâts survenus du fait des parties communes, par exemple des infiltrations d’eau dans des appartements du fait de fuites sur la toiture. L’assurance responsabilité civile copropriété protège l’ensemble des copropriétaires de dommages aux biens, de dommages corporels ou de dégâts causés à un tiers par l’un des éléments des parties communes de l’immeuble ou d’un bien, sans que cela soit forcément inhérent à un propriétaire spécifique.

Bien définir les parties communes et privatives

Dans l’esprit de chacun, la définition des parties communes est simple : ce sont toutes les parties de la copropriété qui ne sont pas privatives. Généralement, ces parties communes comprennent l’enveloppe du bâtiment (structure de l’immeuble, façades, toitures…), l’entrée, les couloirs, les circulations, les voies d’accès, les descentes de garage, les espaces verts… tout ce qui ne relève pas des appartements. Les parties communes, c’est également nombre d’équipements techniques comme la chaudière et les équipements de production d’eau sanitaire en cas d’installation collective, les ascenseurs, les canalisations et les réseaux électriques hors appartements. C’est enfin les locaux communs, comme le local poubelles, le garage, le local vélos, le local chaufferie… C’est logiquement le syndic de copropriété qui est responsable de la gestion et de l’entretien de ces parties communes, moins simples qu’il n’y parait au premier abord, d’où l’intérêt d’un contrat d’assurance spécifique. Si la plupart des parties privatives sont évidentes pour tous, à commencer par l’appartement, d’autres lieux peuvent paraître plus flous dans leur définition, et peuvent dans les faits varier d’une affectation à l’autre en fonction de chaque règlement de copropriété. C’est en particulier le cas des menuiseries extérieures, des portes d’entrée d’appartements, des ouvrants, des balcons, des loggias… Le plus souvent, ces équipements sont classés comme « parties communes à usage privatif », mais cette définition peut varier d’une copropriété à l’autre.

Qui doit souscrire l’assurance de copropriété et sur quels critères ?

Le syndic de copropriété, mandaté par les copropriétaires, doit souscrire l’assurance responsabilité civile collective. Les contrats qui concernent la copropriété sont soumis à l’approbation de l’assemblée générale et à la majorité de l’article 24. Pour cela, il doit mettre en concurrence plusieurs devis et étudier dans le détail les conditions des différents contrats. À ce niveau, la principale difficulté reste de trouver le meilleur compromis entre un prix attractif et des prestations de qualité, qui apporteront le service que la copropriété est en droit d’attendre, lorsque les problèmes surviennent. Avant sinistre, le refrain est connu, l’assurance est toujours trop chère ! En règle générale, les assureurs, lorsqu’il s’agit d’une nouvelle demande, veulent obtenir un bilan de la vie de la copropriété depuis au moins trois ans, le compte rendu des assemblées générales étant une bonne base, y compris la communication des sinistres survenus durant cette période. D’autre part, l’assurance ne doit pas être un prétexte à négliger l’entretien. En effet, la responsabilité civile du syndicat de copropriétaires peut être engagée, en cas de défaut d’entretien des parties communes. C’est aussi le syndic de copropriété qui s’acquitte du paiement collectif de l’assurance responsabilité civile ou multirisque, un coût généralement intégré aux charges générales de la copropriété, et ventilé, sauf exception, selon le régime des tantièmes. Ces exceptions peuvent se traduire par des surprimes, lorsque les risques diffèrent selon les copropriétaires, par exemple le commerçant, la profession libérale, l’artisan… installé au pied de l’immeuble. L’assureur peut alors estimer qu’à telle activité correspond une surprime, contrairement à l’occupant d’un simple appartement.

Des critères de choix multiples

Le choix d’une assurance n’est pas toujours aisé. Les critères de choix n’ont pas forcément la même importance, entre un immeuble récent et une construction haussmannienne, entre un immeuble ayant bénéficié d’une rénovation lourde et un immeuble en état moyen, etc. Les tarifs proposés par les assureurs reposent également sur une multiplicité de critères, les principaux étant logiquement l’importance des risques couverts, mais pas seulement. La valeur et la surface du bien à assurer entrent en ligne de compte, la situation géographique (zones dites « sensibles » ou non), les expositions à des risques naturels récurrents comme les inondations, les tempêtes, les séismes… la présence de commerces au rez-de-chaussée, les équipements en matière de sécurité et de résistance à l’effraction, le nombre et la nature des sinistres indemnisés depuis trois ans… Généralement, les garanties de base concernent classiquement l’incendie, les dégâts des eaux et le vol, comme c’est le cas pour une assurance individuelle. Les causes couvertes sont vastes. Les causes liées à un incendie incluent la foudre, les explosions, les fuites de gaz. Les dégâts des eaux couvrent les fuites d’eau, les infiltrations diverses, les dégâts dus au gel, les dégâts dus aux tempêtes, à la grêle… Le vol englobe les éléments dérobés, les dégradations commises par ces vols, les bris de glace, etc. La plupart des assurances couvrent également les catastrophes naturelles, tels que les séismes, les glissements de terrain, les inondations, les actes de terrorisme… Néanmoins, pour ces deux exemples, les assurances ne peuvent jouer que lorsqu’une région/une ville/un quartier… sont officiellement déclarés en état de catastrophe naturelle. Enfin, le plus souvent, une protection juridique est incluse dans les offres des assureurs. Elle permet de prendre en charge les frais de justice en cas de poursuites et d’actions en justice d’origines diverses. C’est surtout au niveau des garanties complémentaires que la copropriété doit déterminer ses besoins et tenter de définir l’importance des risques. À tire d’exemple, intégrer dans les garanties la recherche de fuites d’eau peut être intéressant dans un immeuble ancien équipé d’un réseau ancien ou partiellement modernisé, il en est de même pour les désordres liés à des installations électriques anciennes. Certaines assurances proposent aussi la prise en charge des honoraires d’expert. Là encore, ce choix peut être judicieux dans le cadre d’un immeuble ancien, susceptible d’être affecté de pathologies dont la cause n’est pas toujours aisée à déterminer.

Gérard Guérit

« Évaluer au mieux le niveau de couverture souhaitable », Thierry Delorme Expert Assurances

« La loi ALUR de 2014 oblige les copropriétés à souscrire a minima, une garantie en responsabilité civile. Si elle n’est pas obligatoire, la prise d’une assurance multirisque est également recommandée. Cette dernière protège les parties communes de la copropriété. L’assureur concerné prend à sa charge les dommages subis par les parties communes ne pouvant être imputés à un copropriétaire ou un tiers. C’est le cas par exemple lorsque les parties communes de l’immeuble subissent des dégâts lors d’une catastrophe naturelle. La souscription d’assurances responsabilité civile et multirisque est du ressort du syndic de copropriété. Si cette souscription peut se faire sans mandat particulier des copropriétaires, il est prudent de leur soumettre celle-ci au cours d’une assemblée générale. En effet, les copropriétaires réunis en assemblée générale ont le droit d’invalider la décision et le choix du syndic de copropriété. Avant de souscrire une assurance multirisque, le syndicat de copropriété doit évaluer au mieux le niveau de couverture souhaitable. Le contrat doit être adapté aux parties communes, tout comme à la valeur des éléments les composant. Au-delà des garanties proposées, le syndic de copropriété doit prêter une attention toute particulière au montant des franchises, au montant des plafonds, aux exclusions de garanties. Le syndic doit également veiller à tenir au courant son assureur des évolutions de la copropriété. Des aménagements peuvent faire évoluer le capital à assurer ou les risques, le contrat doit dans ce cas être adapté. À noter enfin qu’il n’est pas possible de souscrire un contrat multirisque « immeuble classique » lorsque l’immeuble est classé monument historique, lorsqu’il est frappé par un arrêté de péril, lorsqu’il est situé en zone urbaine sensible, lorsqu’il accueille une activité de production, un restaurant ou un établissement de nuit ».

L’avis de Samira Hadjadj, avocate à la Cour

La Cour de cassation a rendu plusieurs décisions sur les règles applicables en cas de litige portant sur un contrat d’assurance. S’agissant des clauses abusives, s’appuyant sur la jurisprudence européenne, la Cour de cassation a jugé qu’il incombe aux juges d’examiner d’office la conformité d’une clause d’un contrat d’assurance aux règles sur les clauses abusives (C. conso. art. L 212-1). En cas de litige sur une clause, le juge se doit de rechercher « si elle était rédigée de façon claire et compréhensible » et permettait à l’assuré/adhérent « d’évaluer, sur le fondement de critères précis et intelligibles, les conséquences économiques et financières qui en découlaient pour lui, et, dans le cas contraire, si elle n’avait pas pour objet ou pour effet de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du non-professionnel ou consommateur » (Cass. 2e civ. 14.10.2021 n° 19-11758). En matière d’exclusion de garantie, un texte prévoit que les « pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police » (C. ass. art. L 113-1). En pratique, la Cour de cassation a estimé que des « clauses d’exclusion, pour être valables, doivent être formelles et limitées » (Cass. 2e civ. 14.10.2021). En outre, les « clauses des polices édictant des exclusions de garantie ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents » (Cass. 2e civ. 14.10.2021). Pour opposer une clause d’exclusion visant les dommages causés/provoqués intentionnellement par l’assuré, l’assureur doit par ailleurs prouver qu’il « a eu la volonté de créer le dommage tel qu’il est survenu » (Cass. 2e civ. 16.09.2021). L’article L. 114-1 du Code des assurances, précise que les « actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans » (C. ass. art. L 114-1).

Protection juridique
La solution « Multirisque Immeuble » de Sada assure les risques liés à l’immeuble et propose une protection juridique adaptée pour les administrateurs de bien ou syndics d’immeuble, professionnels comme bénévoles. Elle garantit à la fois le bâtiment, les parties communes de la copropriété, le remboursement des frais de réparation aux préjudices annexes. Elle garantit la responsabilité civile du propriétaire d’immeuble, la protection juridique et garantie des charges communes de copropriété.

Garantie valeur à neuf
En plus des garanties traditionnelles, Odealim propose entre-autres une garantie valeur à neuf en incendie, DDE et tempête, avec rachat de vétusté, aucune franchise dans les contrats en incendie, DDE et BDG, une garantie effondrement, le choc de véhicule même non identifié, en vandalisme, les graffitis à l’intérieur des locaux, les dégâts causés par les déménageurs ou les livreurs, la prise en compte des frais de gardiennage, de décontamination, de déblais, les mesures conservatoires, les honoraires d’architecte, les frais d’experts d’assurés…

Plus de garanties pour les dégâts des eaux
MMA propose le contrat Multirisque Immeubles collectifs Perciel contre les principaux risques : Incendie, dégâts des eaux y compris ceux causés par des conduites souterraines, des eaux de ruissellement, effondrement des bâtiments, vol et détérioration, effraction, escalade, introduction clandestine, bris de glace, verre et marbre, catastrophe naturelle et technologique… Il est possible de compléter l’assurance avec l’option protection juridique, utile notamment pour aider au recouvrement des charges de la copropriété.

Des options adaptées
En plus des garanties classiques, Generali propose plusieurs niveaux de franchises, des garanties de bases et des options adaptées aux besoins. La garantie responsabilité civile de la copropriété couvre le syndicat vis-à-vis des locataires, gardiens, autres copropriétaires et tiers en cas de dommages matériels, corporels et immatériels dus au bâtiment, au mobilier et aux biens extérieurs. L’assureur propose également une couverture en cas d’occupation temporaire de locaux pour la tenue des assemblées générales.

Plus de garanties
Verspieren propose un contrat Multirisques Immeuble dénommé « Sécurimo + ». L’assureur met en avant cette formule permettant de garantir au-delà des garanties des contrats traditionnels, par des délais de reconstruction, de réparation et de remplacement des biens portés à trois ans, une renonciation à recours envers le syndic, l’administrateur et l’ensemble des copropriétaires et propriétaires, une délégation de gestion de la part des assureurs pour la souscription des garanties, la gestion et le règlement des sinistres…