Les balcons et loggias font partie des parties communes à usage privatif. Ce positionnement est susceptible de complexifier l’éventuel réaménagement de ces lieux, qui doit toujours se faire dans le respect des règlements de copropriété.
Le challenge est double. Nombre de copropriétaires souhaitent s’approprier et personnaliser leurs balcons et loggias. Pour les loggias, la première raison tient à la volonté d’en faire une pièce supplémentaire, pour les balcons, c’est plutôt la recherche d’une meilleure protection solaire et d’une certaine intimité qui priment. De plus, les opérations de rénovation représentent une occasion de remplacer des garde-corps dégradés, de moderniser visuellement des façades… C’est dans ce contexte que toutes ces attentes peuvent se rejoindre. Néanmoins, dans un cas comme dans l’autre, il importe de respecter les règlements de copropriété, mais aussi les plans locaux d’urbanisme, qui peuvent imposer certaines restrictions, notamment pour les façades donnant sur la rue.
Balcons : une évolution forte au fil des ans
Au fil des différentes époques de construction, les balcons des immeubles ont profondément évolué, et leur usage également. Durant une longue période, des immeubles haussmanniens à ceux des années 1960, les balcons, souvent très étroits, sont dans les faits inutilisables. Il faut attendre les années soixante-dix/80 pour voir apparaître des balcons plus profonds, qui permettent d’installer une table, des fauteuils, quelques fleurs… et d’en faire un prolongement du séjour. On cherche alors à rendre ce lieu plus convivial, plus intime, tout en se protégeant des ardeurs du soleil. Quant aux balcons des constructions les plus anciennes, ils servent encore trop souvent de débarras ou de garage à vélos, d’entrepôt de vieux meubles. C’est à l’occasion de la rénovation ou du remplacement des garde-corps que des compromis sont parfois trouvés : on remplace les barreaudages ou les éléments translucides par des éléments opaques, ce qui permet de conserver l’intégrité esthétique des façades, tout en laissant des copropriétaires s’approprier leurs balcons comme ils l’entendent. Les opérations de ravalement sont justement l’occasion de s’interroger sur l’état des garde-corps, leur rénovation, voire leur remplacement. Ce raisonnement vaut également pour les séparations entre balcons et plus rarement entre loggias, lorsqu’elles sont continues d’un appartement à l’autre.
Garde-corps, séparations, claustras, brises-soleil, stores…
En rénovation, lorsque les garde-corps et séparations sont très dégradés, leur remplacement est aussi un moyen de moderniser visuellement les façades, car ces éléments représentent une surface importante et très visible. Les garde-corps « datent » irrémédiablement un immeuble, et plus encore lorsque cet immeuble se trouve accolé à des réalisations plus récentes.
Dans cette démarche, les possibilités de modernisation ne manquent pas. La tendance est au renforcement de l’intimité, ce qui explique un choix très large d’éléments de remplissage en tôles perforées, en verres opalescents, mais aussi de verres permettant de lasser passer la lumière, tout en restant opaques depuis la rue. Avec les années, l’aluminium s’est imposé au niveau des structures des garde-corps et séparations, pour des raisons esthétiques, de légèreté et de durabilité. Depuis quelques années, le garde-corps, en neuf comme en rénovation, peut aller jusqu’à devenir un élément primordial de la façade, qui englobe les nez-de-dalle pour passer d’un niveau à l’autre. Il existe ainsi de nombreuses possibilités de mixer garde-corps, claustras fixes et coulissantes, dont le développement est également lié à la volonté de fermer les loggias, de se protéger des ardeurs du soleil, et/ou de transformer des espaces mal attribués en jardins d’hiver. Une meilleure gestion de la charge thermique peut aussi se traduire par la pose de pergolas, de brise-soleil, de brise-vues… avec toutes les limites liées au règlement de copropriété et parfois aux règlements d’urbanisme, en particulier dans les sites protégés.
Loggias : une pièce à vivre… sous certaines conditions
Au prix du m2 dans les grands centres urbains, il peut être tentant de vouloir annexer une loggia et de la fermer pour en faire une pièce supplémentaire. Cette décision apparemment simple peut dans la réalité s’avérer plus complexe que prévue, tant au niveau technique que réglementaire. Pour pouvoir fermer une loggia, il faut dans un premier temps obtenir l’accord de la copropriété, par un vote programmé lors de l’assemblée générale ordinaire ou lors d’une assemblée extraordinaire financée par le copropriétaire demandeur. Une fois ce sésame obtenu, il faut déposer en mairie une demande d’autorisation de travaux, voire dans certains cas un permis de construire, puisque la fermeture de la loggia modifie l’aspect de la façade. Enfin, une fois tous les accords obtenus, il faut théoriquement afficher de façon visible le projet, afin de laisser d’éventuels recours se faire pendant le délai légal de deux mois. Pourquoi « théoriquement » ? Parce que cela n’est pratiquement jamais fait en réalité, avec à la clé le risque de devoir déposer l’équipement en cas de recours d’un tiers, en provenance le plus souvent d’un ou des habitants ayant une vision directe sur l’immeuble.
Une fois ces points acquis, il faut vérifier que la fermeture est en conformité avec le PLU et le règlement de copropriété, en termes de matériaux, de teintes des menuiseries, mais aussi de teintes de vitrages. Là encore, une approche globale dans le cadre d’une opération de rénovation, peut être l’occasion de remplacer les garde-corps, de mettre en place des claustras fixes ou coulissantes, dans une démarche de modernisation complète des façades, mais aussi de meilleure gestion de la charge thermique. En effet, des claustras, fixes et mieux encore coulissantes, améliorent le confort thermique en limitant la pénétration du flux solaire, favorisent les apports d’énergie solaire et limitent les consommations d’éclairage artificiel. Enfin, il faut garder à l’esprit qu’une loggia, fermée ou partiellement fermée, n’est pas prévue pour être parfaitement étanche. Cela signifie que des infiltrations d’eau par le plafond restent possibles, sauf lorsque les loggias de tous les étages sont fermées, une solution idéale mais rare. Elle n’est pas non plus isolée, et cela peut poser des problèmes avec les autres copropriétaires en cas de chauffage collectif. Il reste que même avec un système de chauffage individuel, une loggia reste un lieu de déperditions importantes.
Quels revêtements de sol ?
Dans la plupart des cas, les sols des balcons et loggias sont constitués de ciment brut. Généralement, les règlements de copropriété ne sont pas très contraignants à ce sujet, à partir du moment ou le sol n’est pas très visible depuis les autres appartements. Lorsqu’un copropriétaire souhaite modifier le sol de son balcon ou de sa loggia, il doit néanmoins en faire la demande, qui sera débattue et votée dans le cadre d’une assemblée générale. Quatre types de revêtements de sol sont communément retenus pour cet usage : les peintures de sol, les SEL (systèmes d’étanchéité liquide) les carrelages et les revêtements de terre cuite. Les peintures de sol peuvent être mono ou bi-composant, composées de résines acryliques, métacryliques, polyuréthanne ou époxy.
Les résines polyuréthane ou époxy sont à réserver aux lieux très fréquentés, du fait d’une résistance à l’usure supérieure. Pour les balcons et loggias d’appartements, les peintures acryliques et métacryliques suffisent généralement, leur coût est réduit et l’application simple. Les SEL permettent d’assurer, lorsque c’est nécessaire, l’étanchéité totale du balcon ou de la loggia. Les carrelages et terres cuites doivent être antidérapants et résistants au gel, il en est de même pour les joints.
L’expertise de Muriel Humbert, avocate à la cour d’Appel de Paris
L’identification de la propriété des différents composants des balcons, des terrasses et des loggias permet ensuite d’identifier les autorisations nécessaires pour réaliser des travaux. En général, le gros œuvre est une partie commune alors que le revêtement est une partie privative, mais il convient d’examiner le règlement
de copropriété, qui peut prévoir que la totalité d’un balcon, par exemple, est une partie privative. Pour les terrasses, si le règlement de copropriété ne prévoit rien, et qu’il existe une jouissance privative exclusive, l’entretien incombe normalement au syndicat. Mais si la terrasse est privative, on distingue, comme pour les balcons, les travaux de surface qui incombent au seul copropriétaire (exemple revêtement) et les travaux de gros œuvre et d’étanchéité qui sont à la charge de la copropriété. Mais le règlement de copropriété peut prévoir que tous les travaux, y compris d’étanchéité, incomberont au copropriétaire concerné. Dans tous les cas, le copropriétaire ne peut pas aggraver les charges communes générales liées à la réfection des terrasses.
Les copropriétaires qui souhaitent effectuer à leurs frais, des travaux sur des parties privatives, qui affectent les parties communes ou l’extérieur de l’immeuble, doivent obtenir une autorisation de l’assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 b) ; ces travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble, et ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Seul le copropriétaire concerné peut former la demande d’autorisation ; le locataire doit demander à son bailleur. Une assemblée a toujours la possibilité d’autoriser a posteriori des travaux déjà réalisés, mais la situation est risquée pour le copropriétaire concerné, qui peut être amené à remettre les choses en l’état si, au final les travaux ne sont pas autorisés. Il est donc préférable de demander au préalable l’autorisation.
« Une multitude de solutions simples, dans un cadre réglementaire strict », Julien Painault, gérant de Balcons et Compagnie 34 Mauguio
« Les possibilités d’aménagement de balcons et de loggias sont nombreuses. En dehors des opérations lourdes de rénovation qui peuvent permettre d’améliorer le confort et l’usage de ces lieux intermédiaires entre le logement et le jardin, il existe des solutions simples et légères, comme la pose d’un toit fixe pour les occupants des derniers niveaux, de pergolas, de stores, de brise-soleil en bois ou en aluminium. Les systèmes fixes sont particulièrement efficaces pour filtrer les effets du soleil, sachant néanmoins qu’ils entraînent des pertes importantes de luminosité, surtout en hiver. Sous cet angle, les stores rétractables n’ont pas cet inconvénient. Mais attention, ces aménagements doivent toujours rester dans un cadre réglementaire, et les copropriétaires doivent éviter les interprétations hâtives des textes. Si la surface de cette protection est comprise entre 5 et 20 m2, une déclaration de travaux s’impose, et au dessus de 20 m2, il faut faire une demande de permis de construire. S’ajoutent à ces contraintes les règlements de copropriété et certains règlements d’urbanisme spécifiques, en particulier dans les secteurs sauvegardés et classés ».
Produits
Claustras séparatives de balcons
Gifetal fabrique des séparatifs de balcon avec encadrement aluminium anodisé ou thermolaqué conforme aux labels Qualicoat, Qualimarine, et Qualanod. Ces encadrements peuvent être habillés d’un remplissage en verre feuilleté, de tôles, de panneaux de particules ou de tout autre remplissage au choix de la maîtrise d’ouvrage. Le profil d’encadrement de 34 x 34 mm apporte élégance, finesse et robustesse. À pan coupé ou cintré, ce séparatif s’intègre dans tous les paysages.
Garde-corps modèle « alpin »
Horizal propose un garde-corps aluminium spécifique aux architectures qui souhaitent conserver une esthétique proche des garde-corps bois. Le laquage « chêne doré » permet d’obtenir un aspect très ressemblant au veinage du bois tout en conservant la durabilité de l’aluminium et sa facilité d’entretien. Un autre coloris spécifique « ton bronze » donne un aspect bois vieilli lasuré du plus bel effet. Les palines peuvent se fixer soit horizontalement, soit verticalement sur l’ossature Horizal et ainsi offrir une palette de design au libre choix du prescripteur.
Claustras fixes et coulissantes
Bugal propose des claustras fixes et coulissantes, en neuf comme en rénovation. Le fabricant met en avant la protection solaire et la protection visuelle. En version « coulissante », le claustra permet d’améliorer le confort thermique en limitant la pénétration du flux solaire, en favorisant les apports d’énergie solaire et en limitant les consommations d’éclairage artificiel. Différents aspects, dimensions et teintes sont disponibles.
Brises-soleil en aluminium
Cunha et Castera commercialisent une gamme de brises-soleil en aluminium. Le fabricant argumente sur la réduction de la température intérieure, sans avoir à utiliser de climatisation. Ce fabricant propose une gamme très complète, avec des lames verticales et horizontales, personnalisables, orientables, autoportants et adaptables à la plupart des situations en rénovation.
Revêtement d’étanchéité liquide
Diasen propose un système d’étanchéité des surfaces horizontales, verticales ou inclinées grâce à l’utilisation de Acriflex Winter, membrane liquide bicomposante élastique, utilisée avec Safety Joint Roll, bande élastique pour le traitement des points singuliers tels que les joints et les remontées d’angle, et Polites, treillis de renfort en fibre de verre. La couche d’étanchéité finale peut être recouverte d’un carrelage en céramique traditionnel ou d’un revêtement Diasen.