12 recommandations pour prévenir et gérer les copropriétés en difficulté

La question des copropriétés en difficulté est devenue au fil du temps un enjeu central des politiques publiques du logement. La Loi du 10 juillet 1965 a été progressivement enrichie pour faire face à un phénomène longtemps sous-estimé :
la dégradation et la fragilisation de certaines copropriétés.
1994 : Création du dispositif d’alerte. Obligation pour le syndic de signaler les impayés importants. Première logique de prévention.
2000 : Loi SRU. Renforcement des outils d’intervention. Introduit une logique d’anticipation. Développement des OPAH copropriétés dégradées. Aides financières. Accompagnement technique. 2014 : tournant majeur avec la loi ALUR. Elle introduit : Immatriculation des copropriétés, pour une meilleure connaissance du parc. Dispositifs d’alerte renforcés. Seuils d’impayés déclenchant des procédures. Administration provisoire facilitée. Nomination d’un administrateur judiciaire simplifiée. Mandataire ad hoc. Intervention en amont des difficultés graves.
Nos 12 recommandations s’adressent
à tous les gestionnaires de copropriété, en collaboration avec les copropriétaires et les membres du conseil syndical.

Anticiper

1/ Assurer une veille rigoureuse et un système d’alerte mensuel des impayés de charges, des dettes aux fournisseurs,
du dépassement du budget prévisionnel.
2/ Préparer un budget prévisionnel adapté, arrondi et large, afin de donner une meilleure visibilité des provisions et favoriser une régularisation annuelle des charges créditrice.
3/ Proposer un compte-rendu financier
à l’assemblée générale annuelle juste avant l’approbation des comptes, présentant en deux parties, les causes des difficultés financières, et les solutions pour y remédier.

Communiquer

4/ Transmettre un livret d’accueil aux copropriétaires, sous forme de guide pratique de la copropriété :
– Synthèse du règlement de copropriété avec les droits et obligations du copropriétaire.
– Rôle des organes de gouvernance de l’immeuble.
– Synthèse des grilles de charges.
– Graphique type camembert et histogramme du budget et des charges.
5/ Organiser annuellement des campagnes d’information et de souscription au prélèvement automatique des charges, de mensualisation des paiements de charges, et de recueil des coordonnées copropriétaires/locataires.
6/ Proposer des modèles d’information et d’échanges alternatifs et variés sur la vie de l’immeuble, tels que des newsletters, visioconférences, groupes WhatsApp, etc.

Agir

7/ Engager toutes procédures judiciaires en recouvrement de charges au terme de la première mise en demeure restée infructueuse.
8/ Traiter les conflits dès leur apparition, par l’application stricte du règlement de copropriété, et le cas échéant par la voie de la médiation.
9/ Déclencher la mission du mandataire ad hoc dès les premiers signes de difficulté persistants.
Mobiliser
10/ Inciter le conseil syndical à se structurer et à s’organiser, afin de faciliter son fonctionnement et en faire un organe moteur de la copropriété.
11/ Monter des groupes de travail avec les occupants de l’immeuble sur un projet de travaux fédérateur ou une problématique particulière.
12/ S’entourer des acteurs publics et opérateurs d’amélioration de l’habitat compétents, et mobiliser les aides existantes en cas d’opération de rénovation ou de réhabilitation de l’immeuble.